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让房屋交易税收清晰地走近您
2015-05-08 09:52:38   来源:淮海晚报   评论:0 点击:

民生的事再小也是大事。老百姓的住房消费本身就是大事。为了引导住房消费,抑制投机性购房,近些年来,国家出台了一系列房地产调控政策,尤其是对个人转让住房交易环节优惠政策作了多次调整,倍受百姓的关注。


    民生的事再小也是大事。老百姓的住房消费本身就是大事。为了引导住房消费,抑制投机性购房,近些年来,国家出台了一系列房地产调控政策,尤其是对个人转让住房交易环节优惠政策作了多次调整,倍受百姓的关注。同广大住房消费者一样,我市也有不少城乡居民经常向地税机关咨询二手房交易的税收政策问题,包括执行时间、年限计算和普通住宅标准认定等问题。针对居民在交易过程中遇到的各类问题,市地税局就个人住房买卖中所涉及的税收政策进行一下集中梳理,让这些政策走近有需求的消费者。

  最近,市民刘女士在市区买了一套新房子,面积是145平方米,她十分想掌握契税的税率问题。

  我市地税部门的权威解释是:按照苏财税[2010]33号要求,自2010年10月1日起,对个人购买90平方米(含)以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的普通住宅,按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上144平方米(不含)以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税;上述两种情况以外的,一律按我省规定的3%基本税率征收契税。因此,刘女士买的这套房契税税率为3%。

  我省自2009年对于“普通住宅”的标准调整为:一是住宅建筑面积在144平方米(不含)以下;二是容积率(建筑面积/土地面积)在1.0(含1.0)以上,同时满足以上两个条件为“普通住宅”,否则为“非普通住宅”。

  ◆契税的税率

  家住清河区的卢先生买了一套房子,后来觉得不满意又把房子退掉了,可契税已经交过了,但并没有办理房产证,在这种情况下,他想退税,怎么办呢?

  地税部门的指向是:契税退税主要是增量房(即一手房)的面积差退税和退房退税。其中面积差退税是指《商品房销售合同》中注明的预售面积大于《商品房初始登记证明》上记载的实测建筑面积,导致最终结算房款小于合同预售金额;主要提供购房款发票和原缴纳的契税税票办理。

  退房退税是指因种种原因将已签合同、已纳契税的房产购买合同依法解除。根据财税〔2011〕32号规定,对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。主要提供购房款发票、退房协议、退房负数发票、原契税税票。所以,卢先生是可以到地税部门办理契税退还手续的。

  ◆契税的退税

  家在城南的邱先生咨询,他原先的住房被拆迁了,拆迁协议上补偿款为30万元,现有一套房屋安置在华德力运河城,价格为8万元。对此,他急需了解拆迁安置的住房缴纳契税的优惠政策。

  地税部门给出了政策:土地、房屋被县级以上人民政府征用(占用)后,重新承受土地、房屋权属,其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的,免征;超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分,如所安置住宅建筑面积小于等于90平方米的,按超出安置或补偿费金额部分的1%税率征收契税;建筑面积大于90平方米小于144平方米的,按超出部分的1.5%税率征收契税;建筑面积大于等于144平方米的,按超出部分的3%税率征收契税。需要纳税人注意的是:被拆迁人和购买人必须一致,否则不能享受拆迁契税减免政策。据此,邱先生的这套房产,是可以免征契税的。

  ◆拆迁安置房缴纳契税新政在哪?

  市民陈女士向地税部门电话咨询:她们夫妻商定准备将婚前购买的一套住房的产权由陈女士一人变更为夫妻共有,或者变更为孩子一个人,她关心的是哪一种可以免征契税。

  地税部门的回答是:根据财税(2014)4号文件的规定,在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。也就是说,只要是夫妻之间,无论是房产更名、减名、加名都是免征契税的。

  李女士的这套房产,变为小孩一人是要缴纳契税的,而住房产权变为夫妻共有是免征契税的。

  ◆夫妻房屋权属变化的契税免征

  市民杨先生自己个人名下没有房屋,最近,他买了一套120平方米的房屋,这是他婚后购买的第一套住房,但夫人婚前有一套房产。他向地税部门了解,这120平方米的房子能否享受唯一住房的契税优惠。

  地税部门答复是:按照苏财税[2010]33号要求,自2010年10月1日起,对个人购买90平方米及以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的普通住宅,按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税;

  纳税人享受唯一住房契税优惠,必须是家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的普通住宅,根据纳税人的申请或授权,房地产主管部门的有关规定,通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录,出具书面查询结果。

  杨先生的妻子婚前的房产在婚后会自动纳入家庭住房登记,因此杨先生再买房不能享受唯一住房契税优惠。

  ◆家庭唯一住房的界定范围

  市民李女士的120平方米的住房要出售,房产证的登记日期不足五年,现在已经满两年,她想了解一下是否能免营业税问题。

  对此,地税部门答复:根据财税(2015)39号文件要求,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。鉴于李女士的这套房屋满2年且属于普通住房,出售是免营业税的。

  ◆关于免征营业税问题

  市民张先生在咨询中称:“2015年1月,我将早先购买的100平方米的住房,以市场价3500元/平方米的价格卖出去,共计35万元,可在办税窗口申报时,工作人员却以4000元/平方米的最低价格征收营业税。”他弄不清楚是怎么一回事。

  其实,窗口工作人员执行政策和依据是准确的。依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、江苏省实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法第六条以及财税【2010】105号、苏财税【2010】42号要求,对于存量房交易税务机关按照合同价格和最低价格孰高的原则,税务机关根据纳税人提供的相关资料,使用“存量房交易评估系统”对存量房进行价格评估,如果合同价格低于系统评估价格,应该按照税务机关核定税款的参考价格作为计税价格。纳税人对地税机关核定的计税价格持有异议的,可以向地税机关提出申请价格争议处理。

  ◆关于计税价格问题

  市民童先生的房子准备出售,他的房产证登记日期已经满了五年,希望能免个人所得税。

  对此,地税部门给出的政策是:根据财税字【1999】第278号文件要求,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税

  需要纳税人注意的是:财税(2015)39号文件仅仅是调整住房销售营业税政策。个人所得税免征这一政策没有变动。如果童先生的这套房是家庭唯一生活住房,在满五年的情况下就可以免个人所得税。

    ◆房产证登记日期已满五年,个人所得税能免吗?

    市民李先生咨询:自己早先买了一套120平方米的住房,打算赠给自己的朋友,却不知道具体的税收政策。

  市地税局提请李先生:个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹直系亲属的,暂免征收营业税和个人所得税,受赠方按照房产评估价的3%征收契税,当事双方按照房产评估价的0.5%。征收印花税。

  李先生的这套房产的受赠人不是直系亲属,在税务处理上视同出售房屋。

  ◆住房赠与的税收政策在哪?

  家住清河的杨女士欲和家住清浦的李女士互相置换住房,想具体了解一下税收政策。

  纳税人需要注意的是:房屋置换可能不涉及或者只涉及部分现金交易,但其实质是双方实物或者其他经济利益的交换,在税务处理上,视同双方互相买卖房屋,营业税及其附加和个人所得税税收政策按照买卖双方规定处理。房屋置换的契税为差额纳税,即由支付货币补价的一方以补价部分为计税依据按照规定差额缴纳契税。这是地税部门政策性解答。

  ◆置换住房的税收政策在哪?

  家在清浦区的王先生,在获悉房产有新政出来后,打算将购买满2年的普通住房对外销售,以免征营业税。他想了解一下2年这个购房时间是如何认定的。

  地税部门的答复是:按照两证“孰先”原则,根据房产证上的登记日期(填发日期)或缴纳契税的日期起算,纳税人可以选择这两个日期中较早的一个起算。如果该房产为被“继承”,按照继承前原产证的登记日期(填发日期)(提供房屋管理权属部门调档相关复印件)或缴纳契税的日期起算;如果该房产为被“赠与”,按照赠与前原产证的登记日期(填发日期)(提供房屋管理权属部门调档相关复印件)或缴纳契税的日期起算,非直系亲属之间的赠与除外;如果该房产为“夫妻析产”,按照买卖方式非析产的部分份额、夫妻间的析产按照析产前原产证的登记日期(填发日期)(提供房屋管理权属部门调档相关复印件)或缴纳契税额的日期起算。

  ◆他想了解购房时间的认定问题

  ◆她对征收个人所得税的价格存有异议

  市民王女士咨询:“2015年4月下旬,我自己的一套很老、很旧、很破的44平方米住房以2000元/平方米的价格出售,共计88000元,在办理窗口申报时,工作人员却以2800元/平方米的最低价格征收个人所得税,我对此价格有异议,不知道应如何处理?”

  工作人员的处理依据是这样的:“存量房交易评估系统”是江苏省地税局统一开发的税款核定软件系统。淮安地税委托经过招投标选择的有资质的房产评估机构开展调查,结合所属区域的街道、地段、楼盘、楼层等相关指标,测算出分路段、分类别、并且符合市场现行的二手房计税参考价的系统。对于住宅,纳税人对地税机关核定的计税价格(最低计税价格)持有异议的,可以向地税机关提出申诉,陈述、举证其正当理由,或到当地价格主管部门申请价格争议处理。

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